La problemática del volumen de actividad en las sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles

Consecuencias fiscales de que la actividad de una sociedad de arrendamiento de bienesinmuebles sea  un actividad económica ono a efectos de impuestos

Que una sociedad que alquila bienes inmuebles se consideré que realiza una actividad económica puede tener importantes consecuencias tributarias. Entre las que podemos destacar:

-Que se aplique o no los beneficios para empresas de reducida dimensión en el Impuesto Sobre Sociedades ( Tipo impositivo reducido, reinversión de beneficios extraordinarios, libertad de amortización).

-Que se les aplique los beneficios de empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones( Básicamente que estén bonificadas al 95- 99% el valor de las participaciones de estas sociedades en estos impuesto).

-Que por el valor de estas participaciones esté exentas de tributar en el Impuesto del Patrimonio en la medida que el patrimonio de la sociedad este afecto a la actividad económica de la sociedad.

-Que se declaré exenta la ganancia patrimonial de dichas participaciones en el momento de ser trasnmitidas por el socio persona física en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas en el caso de cumplir con el resto de requisitos que establecen los beneficios de la empresa familiar.

Consideración de actividad económica en nuestra normativa fiscal

Respecto a que este tipo de sociedades se considere que realiza actividad económica o no es algo que ha sido objeto de debate por parte de la doctrina administrativa y los tribunales de nuestro país desde que se estableció por la normativa los requisitos necesarios para ejercer la misma. En concreto, el concepto de actividad económica, en el caso de arrendamiento de bienes inmuebles, se regula, a efectos del IRPF, en el art. 27.2 de  la Ley 35/2006 de IRPF y a efectos del Impuesto sobre Sociedades, en el art. 5 de la Ley 27/2014.

Superado a día de hoy, el requisito de tener un local afecto a la actividad que exigía nuestra normativa tributaria, tenemos que la actual redacción del artículo 27.2 de la ley 35/2006 del IRPF  establece:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona con contrato laboral y a jornada completa”.

Y el artículo 5 de la ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades que establece:

“En caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”.

La cuestión primordial que quedan por resolver a día de hoy es:

¿Qué volumen de actividad tiene que tener la sociedad para considerar que existe la actividad económica?

 Respecto a esta cuestión lo cierto es que la opinión de nuestra doctrina administrativa y tribunales de nuestro país, sigue siendo bastante confusa al respecto.  Así, entre otras podemos destacar:

El TEAC en su Resolución de 28 de mayo de 2013 o la de 30 de mayo del 2012, en sus fundamentos de derecho establecen:

“El cumplimiento de los requisitos antes citados son requisitos necesarios pero no suficientes, ya que debe existir una carga de trabajo mínima que justifique esa actividad”.

El mismo criterio se hace referencia en las consultas vinculantes V3859-16 y V3860-16.

En la primera de ellas, el contribuyente tiene dos naves con una superficie construida de 4.429,86 metro cuadrados, y dos naves destinadas al almacenamiento de 2.960 metros cuadrados y 3.552 metros cuadrados, respectivamente. Los inmuebles cuentan adicionalmente con espacios libres, zonas de acceso y de servicios. Por otro lado, la consultante obtuvo rentas procedentes de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por un importe total de 251.138,94 euros en el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2015.

En la consulta vinculante V3860-16, la consultante se dedica a la explotación en régimen de arrendamiento de una serie de inmuebles, que mantiene en régimen de propiedad: (i) una finca y un local de un centro comercial, con una superficie de 2.542,91 metros cuadrados, (ii) terrenos y edificaciones, que incluyen principalmente un almacén de productos de alimentación y supermercados, así como otros edificios distribuidos en cuatro naves que se destinan al almacenamiento de productos de alta rotación, y cuatro edificaciones del tipo nave, que están destinadas a usos varios (almacén de mantenimiento, logístico, etc.), y disponen en su interior de varias dependencias, cuya superficie del suelo asciende a 53.783,91 metros cuadrados, con una construcción de 29.345 metros cuadrados; y (iii) tres locales comerciales en un centro comercial nuevo que presentan una superficie construida de 354,1 metros cuadrados. Por otro lado, la consultante obtuvo rentas procedentes de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por un importe total de 1.451.098,98 euros en el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2015. Los gastos por servicios que se relacionan directamente con la explotación corriente de los inmuebles (entre otros, la remuneración de servicios profesionales independientes, de gestión inmobiliaria, de asesoría y de asesoramiento legal) ascendieron a 388.100,93 euros en el mismo periodo impositivo.

En estas consultas de acuerdo con la Dirección General   de Tributos  considera que  dada la dimensión de la actividad a desarrollar el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, al tratarse  de un centro comercial con un elevado número de arrendatarios se considera que tienen actividad económica.

Por otro lado, el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 7 de diciembre del 2016, en sus fundamentos de derecho establece:

 Atendida la muy escasa entidad de la actividad emprendida, que no cabe reputar empresarial, sobre lo que no se ofrece razonamiento convincente, pues la sentencia, en este punto, se limita a inferir la actividad económica de la existencia de los requisitos de local y empleado, cayendo en una petición de principio o círculo vicioso”.

El mismo  sentido, podemos destacar la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en las sentencias de fecha 2 de febrero del 2012 o 28 de octubre del 2010 que en sus fundamentos de derecho establecen:

“Que reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local y en base a ello a afirmar que como no se tiene no se desarrolla actividad empresarial, no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio.”

CONCLUSIÓN: USEN EL SENTIDO COMÚN

De tal manera que ante la falta del criterio que se considera carga mínima de trabajo, debemos acudir al sentido común para considerar dicho volumen.  Así por ejemplo, el alquiler de un sólo inmueble por un importe anual de 500.000 euros podríamos considerar que no es actividad económica cuando por las características del bien (una nave diáfana por ejemplo), no es necesario una sola persona para realizar todas las actividades derivadas de la gestión de la misma.  Y sin embargo el alquiler de 8 pisos por un volumen de ingresos anuales de 100.000 euros sí que podría considerar actividad económica, máxime cuando la propia normativa establece un régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades para el arrendamiento de bienes inmuebles para sociedades que disponen como mínimo 8 viviendas alquiladas.

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