A l margen, de que el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional consideren que las escrituras de compra y venta  de un bien inmueble son un  claro  indicio para poder justificar la pérdida patrimonial en la transmisión. Así se recoge este criterio, entre otras en la  sentencia del  9 de julio  del 2018  (rec, num 59/2017 ),sentencia de 17 de julio del 2018 (rec. núm. 5664/2017) ,  sentencia 175/2019, de 13 de febrero de 2019 y sentencia 3388/2017, de 4 de marzo 2019 y   que el propio Tribunal Constitucional en su  sentencia de fecha 4 de abril del 2019 establecía en sus fundamentos de derecho que fue la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión de los terrenos transmitidos la prueba tenida en cuenta por el Tribunal Constitucional en la STC 59/2017 para asumir -sin oponer reparo alguno- que, en los supuestos de hecho examinados por el órgano judicial que planteó la cuestión de inconstitucionalidad, existía una minusvalía.

Son muchos   los Ayuntamientos de este país, que  consideran que no existe pérdida patrimonial en  la  trasmisión , al comparar  el valor de compra y venta que  figura en estas del bien inmueble, con  el  % del suelo y vuelo del recibo   dle IBI en el momento de la transmisión y adquisición .

Es decir, si compro por 100.000 euros  y vendo por 80.000  euros  un bien inmueble urbano, pero el % del recibo del IBI del suelo y el  vuelo, es 30 % (suelo), 70% (construcción) en el momento de la compra y 50 %(suelo), 50 %(construcción) en el momento de la venta. Con este criterio, no  se prueba que existe pérdida patrimonial:

• Valor de suelo en la compra (30*100.000)=30.000 euros
• Valor del suelo en la venta (50*80.000)=40.000 euros

En el caso de la comunidad de  Madrid como prueba de que sigue  este  criterio,  tenemos la resolución del TEAM (resolución 200/2017/02230) o la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 22 de Madrid, de fecha 2 de Septiembre de 2019, que  en sus fundamentos de derecho se establece que:

“En principio, el sistema de valoración del suelo que utiliza el TEAM (resolución 200/2017/02230)  puede ser perfectamente válido y admisible, en la medida en la que tiene en cuenta el precio de adquisición y venta de los inmuebles que resulta de las escrituras aportadas por los sujetos pasivos y no sólo el valor catastral. Como quiera que en esas escrituras notariales no se deslinda el precio del suelo y el de la construcción, el TEAM aplica una suerte de “regla de tres” por virtud de la cual traslada los porcentajes de valor de suelo y construcción del Catastro a dichos precios resultantes de las escrituras, a fin de obtener una proyección de lo que valía cada uno de esos elementos en los respectivos precios de la adquisición y transmisión efectuadas por el sujeto pasivo en escritura pública”.

De esta manera, cuando el sujeto pasivo se limita a aportar tan solo las escrituras de adquisición y venta del inmueble, como únicos medios de prueba para acreditar los precios que resultan de las mismas. En este caso, cabría plantearse que la administración aplique la fórmula que hemos analizado y determine si el porcentaje del valor del suelo que resulta de Catastro, aplicado a los precios de las escrituras, supone que el mismo haya aumentado o disminuido en el período que se liquida. Si la administración hace tal cosa, pudiera concluirse que las escrituras habrán acreditado el precio de adquisición y venta del inmueble en su conjunto, pero no el porcentaje en el mismo del suelo, de manera que el sujeto pasivo no habrá desarrollado una “suficiente” actividad probatoria para demostrar la pérdida del valor del suelo”.

Por consiguiente, de acuerdo  con este criterio, muchos Ayuntamientos han rechazado que exista pérdida patrimonial  en el caso de  aportar  por el contribuyente solo las escrituras de compra y venta del bien  y están obligando al contribuyente a la necesidad de  aportar  una prueba pericial en determinados supuestos, con el coste que esta, conlleva al contribuyente.

En este escenario, se admitido que tiene intereses casacional por parte del Tribunal Supremo, por medio del auto 30 de enero del 2020 (recurso 4847/2019), el determinar si:

1. En aquellos casos en que sea necesario individualizar el valor del terreno respecto del precio total de transmisión para comprobar si el mismo ha experimentado o no un aumento de valor (de lo que dependerá que se halle sujeto a tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), determinar lo siguiente:

1.1. Si el método consistente en calcular la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble es válido pese a que la escritura de adquisición del solar reflejaba el precio de compra del solar (magnitud que pudiera diferir del valor catastral que tuviera asignado en el momento en que se produjo dicha adquisición).

1.2. Si, en el caso de que se dé una respuesta afirmativa a la primera cuestión, tal método debe prevalecer sobre otros medios de prueba admisibles en derecho.

De lo que se parece extraerse  en este auto,  es  que el criterio que siguen los Ayuntamientos de comparar el valor escriturado , con el % del suelo y vuelo , que establece el recibo del IBI, puede considerarse un criterio válido , en algunos casos, en los que se comparan  bienes inmuebles en los que ya se existe construcción en el momento de la venta y más dudas le plantea al TS para aquellos casos, que tenemos un solar sobre el que realizamos una construcción y con posterioridad se vende , dado que para el Tribunal Supremo estamos comparando dos magnitudes diferentes.

Así en sus fundamentos jurídicos de este auto, el TS considera que:

“es un medio de prueba muy utilizado en el derecho tributario, así el artículo 3.2 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sociedades vigente establece el siguiente criterio para calcular el valor del suelo, a efectos del cálculo de las amortizaciones en el Impuesto sobre sociedades, cuando no se conozca: «Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción».

La posibilidad de utilizar este criterio consta, igualmente, en la Proposición de Ley por la que se modifica el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y otras normas tributarias, admitida a trámite por la Mesa de la Cámara del Congreso de los Diputados en fecha 6 de marzo de 2018; (BO Cortes Generales Serie B, núm. 225-1 9 de marzo de 2018). En su Artículo único. Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Primero. Con efectos desde el 15 de junio de 2017 introduce, entre otra, la siguiente modificación en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo: Uno. Se añade un apartado 5 en el artículo 104, con la siguiente redacción: «5. …Para acreditar la inexistencia de incremento de valor, como valores reales de transmisión y adquisición del terreno se tomarán los efectivamente satisfechos respectivamente en la transmisión y adquisición del bien inmueble, que consten en los títulos que documenten la transmisión, o bien, en su caso, los comprobados por la Administración tributaria a quien corresponda la gestión de los impuestos que gravan la transmisión del inmueble, en caso de que sean mayores a aquellos. En el caso en que el valor del suelo no se encuentre desglosado, se calculará aplicando la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble».