La comprobación de valores en la compra de bienes inmueble usados

Cuando compramos un bien inmueble de segunda mano debemos de pagar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales o ITP, este un impuesto cedido a las comunidades autónomas que entre otras potestades, tienen potestad para establecer el tipo impositivo con el que gravamos este impuesto, que  puede  variar desde el 6% hasta el 11% ,dependiendo de cada comunidad .

Base imponible

Normalmente cuando se produce  la compra de un bien ,se produce una gran controversia en cuanto debe ser la base imponible o el valor que debemos declarar al autoliquidar este impuesto. El problema surge , cuando vamos  a determinar el  valor a declarar  como base imponible a la hora de confeccionar el impuesto, ya que en nuestra normativa fiscal se establece que debemos de declarar  por el valor real  del bien y este  no viene definido en nuestra normativa fiscal . De tal manera ,que ha tenido que ser  la jurisprudencia del TS,  la  que defina el concepto de valor real como:

«El importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que hay al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación”.

Con esta definición tampoco precisa y con tantos condicionantes, es normal que existiendo numerosos conflictos entre el contribuyentes y  las Administraciones   Tributarias y sus diferentes métodos para comprobar el valor real recogidos en el artículo 57 y siguientes de la LGT  y   que hayan sido los tribunales los que han ido marcando las pautas que tenemos  que tener en cuenta a la hora de establecer, cuál debe ser la base imponible del Impuesto . Así, podemos destacar las siguientes resoluciones   y sentencias por parte de los tribunales de nuestro país que creo que debemos de tener  como referencia  cuando se den conflictos  tributarios en esta materia.

STS de  11 junio del 20109 y  23 de mayo del 2018, en las cuales, se establece  que para poder aplicar el método de comprobación de valores de coeficientes sobre el valor catastral para determinar el valor de mercado del bien transmitido, es necesario una comprobación física del inmueble por el perito de la Administración Tributaria.  Este método se venía empleando por diversas Comunidades Autónomas  de este país, ente otras Andalucía, Valencia, Castilla La Mancha, Galicia, sin realmente  que se produjera la visita al inmueble y por tanto sin tener en cuenta las condiciones reales (deterioros, reformas) del propio bien.  

-Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, 5 junio del 2019 (recurso 284/2017), que considera que no es   apto el  tener en cuenta  el valor de tasación en la escritura hipotecaria a efectos de determinar el valor real del bien .No obstante, esta  sentencia no es jurisprudencia y queda por ver  que  considera  el TS al respecto.

TS  , sentencias de   21 diciembre del 2015 , 9 diciembre del 2013 y  8 junio del 2012, que establecen que  para la determinación de la ganancia o la pérdida patrimonial derivada de la venta de unos bienes inmuebles, en la fijación del precio de adquisición o de enajenación el principio de unicidad de la Administración obliga a la Inspección de los Tributos a tomar en consideración el valor asignado por la Administración autonómica en relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

STS , (8407/2011, STS 817/2018),  en las cuales se establece que la Administración Tributaria no puede comprobar los valores declarados por los obligados utilizando los parámetros publicados por ella en aplicación de alguno de los nueve métodos de comprobación previstos en el artículo 57.1. ; De tal manera que si no queremos entrar en un conflicto con la Administración se recomienda declarar el valor mínimo de referencia que establece la normativa tributaria de cada Comunidad Autónoma.

Acuerdos de valoración

Finalmente , otra manera para evitar conflictos es acudir al procedimiento de acuerdo de valoración (artículo 91 de la LGT), para lo cual, se tiene que presentar por escrito antes de la realización de la transmisión gravada y en todo caso acompañada de una propuesta de valoración motivada, en la cual se describa de manera detallada el bien y sus características, y que tiene que estar firmada por una persona técnica con la titulación adecuada.

El acuerdo de valoración tiene carácter un vinculante para la Administración Tributaria, por un plazo máximo de dieciocho meses desde su aprobación y la Administración tiene que aplicar la valoración que contiene a menos que se modifique la legislación o varíen de manera sustancial las circunstancias económicas que la fundamentan.

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