Nos aproximamos al final del plazo para presentar nuestra declaración del IRPF  y son muchos los contribuyentes que arriendan viviendas, que están obligados a declarar dichos rendimientos. En una situación económica como la actual, conviene  optimizar lo máximo dichos rendimientos.

Lo primero que debemos de saber, es que si arrendamos con uso destinado a vivienda tenemos una reducción del 60% del rendimiento. Sin embargo, si los alquileres son por temporada, no podemos aplicar dicha reducción.

Además, en el supuesto que no hemos  declaramos el rendimiento y en una inspección tributaria se descubra dicho alquiler, el criterio del Tribunal Económico Administrativo Central, es que no se puede aplicar dicha reducción. No obstante, diversas resoluciones de los Tribunales Superiores de Justica de Madrid y  Valencia  están en contra de dicho criterio.

Gastos deducibles en el IRPF por el arrendamiento

Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble . Entre otros , los gastos de pintar la casa, revoco o arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles, por el contrario, las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Además, si compramos una lavadora o equipo de aire acondicionado, si  se financió, se podrá  incluir la parte destinada al pago de los intereses.

Las cantidades que, por la aplicación de cláusulas suelo, hubieran sido satisfechas por el contribuyente en 2016 y respecto a las que, antes de finalizar el plazo de presentación de la declaración, se alcance el acuerdo de devolución de estas con la entidad financiera o en cumplimiento de sentencias judiciales o laudos arbitrales, no se considerarán gasto deducible.

Límite que se puede aplicar

El importe total por deducir por estos gastos no podrá exceder para cada bien o derecho de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de los mismos y no tengan carácter sancionador. Por tanto, las  sanciones  por no  pagar el IBI o los intereses de demora no son deducibles.

Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Gasto del jardinero, portero, etc.

Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. (Pago al gestor que te gestiona el contrato, por ejemplo).

Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

Las cantidades destinadas a servicios o suministros. (luz, agua, gas). Dichos gastos sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador, de tal forma que, si fuera el arrendatario el que los paga y soporta, el arrendador no podría deducirse ninguna cantidad.

Amortización de bienes inmuebles

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

Respecto de los inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

La polémica surge, al determinar  el coste de adquisición  en viviendas donadas o herederas para la Agencia estatal Tributaria “el coste de adquisición satisfecho” en una vivienda heredada o donada es el coste pagado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en la Plusvalía municipal, en los gastos de notaría, registro, etc. Sin embargo, diversas sentencias de   los  tribunales    el Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o el del País Vasco, consideran que “el coste de adquisición satisfecho” debe ser “el valor declarado por el bien a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones

El programa de renta web solo nos permite aplicar el 1 criterio, con lo cual el contribuyente debe hacer un escrito posterior solicitando la rectificación de la autodeclaración

Derechos reales de uso y disfrute

En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de derechos reales de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho.  La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho del derecho entre el número de años de duración de este.

Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por 100.

Amortización del mobiliario

Respecto de los bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos juntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aprobada para el régimen de estimación directa simplificada.Un % máximo del 10% y un máximo de 20 años. (V0537-19)

%  de gastos que podemos aplicar

Finalmente, los gastos se deben de deducir en función de los días que tenemos arrendados el inmueble, si solo lo tenemos la mitad del año,  podremos deducir  el 50 % del recibo del IBI. Además en estos casos, la deducibilidad de estos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos. Por ello, en el caso de que la vivienda no esté alquilada, sino en expectativas de alquiler, se hace necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.  (V3146-2108, V1003-2108)

Para concluir, también deben proporcionarse los gastos en el caso que alquilemos una habitación de la casa (V0537-19).