Ganancias patrimoniales en el IRPF y escritura de declaración de obra nueva en construcciones no declaradas

Escrito por David García Vázquez

Abogado tributario y consultor independiente, con amplia experiencia en otros ámbitos del derecho, tales como el civil, mercantil y con profundos conocimientos en materia contable.

11 junio, 2020

En esta época del año, normalmente  son muchos los contribuyentes que me plantean si es posible reducir la ganancia patrimonial en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas ( en adelante IRPF) por la venta de un  bien inmueble, si declaro cómo valor de adquisición y fecha de adquisición, el valor de  la construcción  que establezco  en la  escritura de obra nueva.

El supuesto típico que se me suele plantear es  del  cliente que tiene  una finca y  que con los años construye sobre ella, sin declarar la obra nueva y que el momento actual decide venderla,viéndose obligado para ello a escriturar dicha obra.

Teniendo en cuenta que cuando un contribuyente vende una casa debe declarar  en el IRPF, por  la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición como ganancia o pérdida patrimonial, si  tomamos como valor de la construcción, el valor declarado en la escritura de obra nueva vamos a poder reducir considerablemente dicha ganancia o aumentar la perdida patrimonial con la trascendencia que ello con lleva a efectos de fututas compensaciones fiscales.

El contribuyente debe saber que, en  relación a esta cuestión, la Dirección Genral de Tributos en todas las cuestiones responde de la misma manera, con indiferencia de que el contribuyente acote cada vez más el supuesto de hecho planteado. En concreto la respuesta de la Administración es:

“En los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición”.

Esta respuesta de la Dirección General de Tributos es la misma, con independencia del supuesto de hecho planteado:

Así, en la consulta V195-04, el contribuyente  indica que  la fecha de alteración, finalización de la obra, que consta en el expediente de la Dirección General del Catastro es anterior al de la escritura notarial del acta de acreditación de final de obra  y la administración le responde de la mima forma ambigua.

En la consulta V3710-16, en la cual, el contribuyente tiene  un edificio compuesto de tres viviendas, cuya construcción fue promovida por ellos mismos, finalizando las obras en el año 1965 y constando alta catastral del año 1968, si bien, la escritura pública de declaración de obra nueva fue otorgada en el año 2008 y la de división horizontal en el año 2011 y la administración vuelve a responder de formar similar.

En la consulta V261-17, en la cual el contribuyente indica que la  fecha de concesión de la licencia de obra fue el 25 de noviembre de 1978, la del certificado de vecindad en la vivienda el 4 de julio de 1981 y la de la declaración de obra nueva construida con antigüedad superior a 5 años, el 17 de junio de 2011 y  la administración vuelve a responder de la misma manera.

En la consulta V3430-19, en la cual, el consultante adquirió una finca rústica en 1992 en la que construyó una vivienda, no conservando las facturas de la obra y cuya  declaración de obra nueva se ha efectuado en junio de 2019.

La respuesta de la administración es la misma:

“Conforme con los mencionados preceptos, en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, el valor de adquisición de la vivienda estará constituido por la suma del importe satisfecho por la adquisición del terreno y del importe satisfecho por las obras de construcción de la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La fecha de adquisición de la edificación se entiende producida con la finalización de las obras. El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por la consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición”.

Por consiguiente, en supuestos que el contribuyente autoconstruye y no tiene ninguna forma de acreditar la construcción (no existen facturas), pero tampoco la administración tiene medios de comprobarlo (no consta en catastro, no existe licencia, no  existe certificado final de obra), podríamos adoptar que la fecha de adquisición y valor de construcción es el que consta en la escritura, en el resto de supuestos  el contribuyente se arriesga una inspección tributaria.

Para concluir, el contribuyente debe saber que  el Ministerio de Hacienda se prepara para desarrollar el mapa de gestión catastral, una herramienta compartida por varias administraciones para disponer a tiempo casi real de toda la información de las alteraciones en la configuración de las viviendas, en su titularidad y en las licencias de obras concedidas por los Ayuntamientos, con lo cual cada vez la administración va a tener más datos para controlar dichas obras.

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