Ejemplo práctico de la renuncia la exención del IVA en la compra de un bien inmueble tras la reforma de la ley del IVA

El legislador con la modificación  de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido ( en adelante IVA), ha suavizado  los requisitos para poder renunciar a la exención del IVA .Hasta esta reforma ,para poder renunciar a la exención del IVA se exigía que el empresario o profesional  destinario  del bien que grava la  operación  , tuviera derecho a la deducción total de las cuotas del IVA soportado en el  ejercicio de su actividad económica, es decir solo realizase actividades económicas que estuviesen sujeta y no exentas del IVA, mientras que profesionales que realizasen actividades sujetas y  exentas (asistencia médica) o  combinasen la realización de actividades sujetas y no exentas (arrendamiento de locales), con actividades sujetas y exentas  (arrendamiento de viviendas), no podían acogerse a esta renuncia.

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La novedad consiste que van a poder renunciar a  la exención los empresario o profesional adquirentes que tenga derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado, o cuando no cumpliéndose el anterior requisito, en función de su destino previsible, los bienes inmuebles adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. (Artículo 20.Dos LIVA).

A efectos prácticos, si tenemos un empresario odontólogo que transmite el local comercial donde desarrolla su actividad a un empresario dedicado al arrendamiento de viviendas y locales y que en el último ejercicio aplica una prorrata general del 60%.

En principio al ser la actividad de odontología, como norma general, exenta de IVA, la operación de la transmisión del local va a ser en principio una operación sujeta y exenta de IVA y por tanto deberá ser gravado con el Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP) de conformidad con el artículo 20. No obstante, con la reforma de la  ley en este caso vamos a poder renunciar a que la venta del inmueble no se grave con IVA, renunciando a la exención.

SI tenemos en cuenta que una diferencia fundamental entre ambos impuestos es la posibilidad de deducir el IVA cuando lo soporta un empresario. En tanto que las cantidades pagadas por el concepto “TPO” del ITP y AJD constituyen un coste para el empresario, al ser un mayor coste del bien (normalmente se grava entre, el 7 el 8%) el IVA no lo es, puesto que, en su caso, puede ser objeto de deducción en la declaración –liquidación correspondiente por el adquirente.

Además, la imposición por AJD (DN) es plenamente compatible con el gravamen por el IVA, de tal forma que las operaciones sujetas al IVA que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas tanto a la cuota fija como a la variable de AJD (DN) y que en los últimos años numerosas Comunidades Autónomas han establecido un tipo incrementado de la cuota variable del AJD-Documentos Notariales para penalizar aquellos contribuyentes que se acogían a la renuncia a la exención del artículo 20.2 Ley IVA,

En definitiva, teniendo en cuenta todo el conglomerado de normas que regulan la operación, hace que tengamos que analizar cada caso, para ver si el ITP que me ahorro al renunciar la exención del IVA, compensará la posible deducción del IVA pagado en la compra del local.

En el ejemplo anterior, si suponemos que el inmueble transmitido vale 1.000.0000 € y consideramos que el bien en cuestión, se encuentra en la Comunidad de Madrid, si no podemos renunciar a la exención, el coste fiscal de la operación es el siguiente:

El tipo de TPO en la Comunidad de Madrid es el 6%.

1.000.0000*0,06= 60.000 euros.

La imposición por TPO es incompatible con la cuota variable de AJD (DN), por lo que las operaciones sujetas a TPO que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas únicamente a la cuota fija de AJD.

El coste total para e el empresario adquirente es de 60.000 euros.

Si renuncia a la exención del IVA .

El coste fiscal del año de la compra es 1.000.0000*0,21=210.000 euros.

El tipo por AJD de la escritura notarial de la transmisión es de 1,5 % (al renunciar a la exención se incrementa el tipo del impuesto).

1.000.000*0,015=15.000 euros.

El coste total para e el empresario adquirente es de 225.000 euros.

Si en ese ejercicio el empresario (comprador del local) suponemos que tiene los siguientes gastos e ingresos al margen la compra del bien

Arrendamiento de locales: 2.000.000 de euros.
Arrendamiento de viviendas: 1.000.000 de euros.

Las cuotas del IVA soportado de la adquisición de bienes y servicios durante ese ejercicio económico son las siguientes:
• Cuotas del IVA soportado en alquiler de locales: 200.000 euros.
• Cuotas del IVA soportado en alquiler de viviendas: 100.000 euros.

El porcentaje de prorrata en el ejercicio sería:
2.000.000 / 30000.000× 100 = 67%

Siguiendo con el ejemplo anterior, si en ese ejercicio económico, el empresario adquiere ese local (IVA pagado o soportado de la operación 210.000 euros) y que dicho local lo alquila el empresario para uso de vivienda.

En este caso si aplicamos la prorrata general, las cuotas totales del IVA soportado 300.0000+210.000*0,67=341.7000 euros.

No obstante, tenemos que tener en cuenta, que con la reforma fiscal esta diferencia entre ambas prorratas se reduce a 1,10 puntos (10%), en el ejemplo anterior como la prorrata general de 341.7000 euros es superior a 1,10*200.000, cuyo resultado es 220.000, vamos a tener que aplicar la prorrata especial por importe de 200.000 euros.

Con lo cual en el caso comentado, la renuncia a la exención del IVA no es aconsejable al contribuyente, ya que el coste fiscal es mucho mayor (60.000) euros, si no renuncia la exención) por (225.000 euros) si renuncia, al no poderse deducir el IVA pagado por la compra del local, ya que debe aplicar la prorrata especial.

En definitiva, mientras mayor sea el porcentaje de la prorrata, planteará que la renuncia la exención del IVA sea más beneficiosa para el contribuyente y como vemos el legislador no ha dado puntadas sin hilo, al suavizar los requisitos para aplicarse la renuncia a la exención, ya que si tenemos en cuenta que al reducir el porcentaje en 10 puntos de la obligación para aplicar la prorrata especial, el efecto fiscal de esta nueva medida es menos rentable para el contribuyente.

10 thoughts on “Ejemplo práctico de la renuncia la exención del IVA en la compra de un bien inmueble tras la reforma de la ley del IVA

  1. Muchas gracias David,
    Una pregunta, si me permites. Desde tu punto de vista para un particular que adquiere un local con el propósito de alquilarlo. ¿Crees que los nuevos cambios pudieran poner en peligro la capacidad de pedir la devolución del IVA soportado en la compra de dicho local?

    Muchas gracias de nuevo
    Pablo

  2. Buenas tardes, tengo una duda. Hemos comprado una nave industrial por valor de 175000 euros y el banco que es el vendedor ha optado por la renuncia a la exención del impuesto del iva, y ahora no tengo muy claro cómo tengo que declarar esta operación.
    La nave la vamos a usar para almacén de nuestros productos y vehículos.
    ¿tengo que hacer alguna declaración de iva?
    ¿tengo que hacer una auto factura?
    me pueden ayudar por favor

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