Cuando debemos de tributar por IVA o ITP en nuestras operaciones inmobiliarias

Escrito por David García Vázquez

Abogado tributario y consultor independiente, con amplia experiencia en otros ámbitos del derecho, tales como el civil, mercantil y con profundos conocimientos en materia contable.

1 marzo, 2020

La mayoría de las operaciones inmobiliarias cuando no tributan por IVA, deben de tributar por ITP,  la tributación por uno u otro impuesto, depende de que calificación jurídica que tienen el comprador y el vendedor, si se considera primera  o segunda transmisión, si existe rehabilitación o no, si se puede renunciar a la exención del  IVA o no, etc.  Como vemos con estos parámetros, la casuística puede ser muy amplia y para determinar  la tributación de cada operación debemos tener en cuenta la siguiente normativa reguladora:

la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

-El Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

-El Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación .

– El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Vamos a ver  la tributación de una  serie de supuestos, que son algunos de  los más comunes que se dan  en la práctica diaria:

Transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial

-La venta de la totalidad del patrimonio empresarial es una operación sujeta y exenta de IVA y  por consiguiente, tributa por ITP. Para hablar de totalidad del patrimonio empresarial, la doctrina administrativa considera se transmiten con un conjunto de elementos que constituyan una unidad económica autónoma en el transmitente ( existencias, clientes ,mobiliiario,etc).

Transmisión de bienes inmuebles

-Si transmitimos un bien inmueble (local, piso, oficina). Tenemos varias casuísticas:

Si el transmitente es un promotor y rehabilitador, la operación estará sujeta a IVA.

Si el transmitente es un empresario o profesiona,pero no un promotor podemos distinguir:

-Si el  bien inmueble  va ser objeto de rehabilitación por el adquirente, la operación está sujeta a IVA.

-Si el bien inmueble, no es objeto de rehabilitación y el adquirente es un empresario, la operación está sujeta y exenta de IVA. No obstante, si el comprador tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA en función de su prorrata provisional o del destino previsible al que afecte el inmueble, el vendedor podrá renunciar a la exención de acuerdo al artículo 20.Dos de la LIVA.

-Si el bien inmueble, no es objeto de rehabilitación y el adquirente es un particular o una persona jurídica que no actúa como empresario o profesional (fundaciones y asociaciones), la operación está sujeta y exenta de IVA y debe de tributar por ITP.

Concepto de rehabilitación A estos efectos, para que la obra sea calificada como rehabilitación debe cumplir una serie de requisitos: (Art.20.Uno.22º.B Ley 37/1992)

Más del 50% del coste del proyecto debe corresponder a obras de consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas (como, por ejemplo, de ampliación de la superficie, albañilería, fontanería, etc.).

El coste de las obras debe exceder del 25% del precio del bien inmueble, si éste  se ha comprado en los dos años anteriores al inicio de las obras. Si el inmueble se ha adquirido con más de dos años de antelación, se debe tomar como referencia el valor de mercado que tenga en el momento de iniciarse las obras. En ambos casos se descontará del valor obtenido el valor correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

  • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
  • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

  • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  • Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Concepto de empresario

Otra cuestión importante es  cuando se considera empresario o no a efectos del IVA, a este respecto, según nuestra normativa tributaria se consideran empresarios a efectos del IVA:

  • Las sociedades mercantiles.
  • Los arrendadores de inmuebles.
  • Quienes urbanicen terrenos o promuevan, construyan o rehabiliten edificaciones destinadas a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

Concepto de promotor

Además, es importante  de tener en cuenta cuando nos consideran promotores a efectos del IVA, este término no aparece regulado en la normativa de la ley del IVA y  la doctrina de la DGT (V2969-19, V2823-12,V2497-19) , entiende  como tal , al propietario de los inmuebles que construye (promotor-constructor) o contrata la construcción  de los mismos para destinarlos a la venta, al alquiler o al uso propio, Así por ejemplo,se consideran promotores a  empresa que encarga la construcción de su propia oficina o nave; la comunidad de propietarios que encarga la construcción o rehabilitación de su edificio; personas físicas y jurídicas que participan como propietarios en una actuación urbanística pagando las correspondientes derramas de urbanización.

La consideración de nuestros tribunales, al respecto se establece entre otras, en las siguientes sentencias:

Sentencia de la Audiencia Nacional de fecha 29 de julio del 2015, recurso 513/2014 que establece que la entiendad compradora se convierte en promotora de edificación desde el momento que adquiere un edifico curso no terminado y encarga la terminación a la vendedora.

Sentencia del Tribunal Supremo de fecha  17 de septiembre del 2019, recurso 310/2018, que en sus fundamentos derecho se establece que a partir de la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se considera promotor «cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título»; precisándose que el promotor debe ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

Trasmisión de terrenos

En relación a las transmisiones de terrenos, tenemos que si el vendedor es un empresario y profesional y la  transmisión es:

-Solar pero con licencia para edificar, es una operación sujeta a IVA.

-Terreno urbano  o en curso de urbanización, como norma general, es una operación sujeta a IVA. Excepciones (parques, jardines y o vías de uso público).

-Terreno rústico  y el adquirente es un empresario, la operación está sujeta y exenta de IVA. No obstante, si el comprador tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA en función de su prorrata provisional o del destino previsible al que afecte el inmueble, el vendedor podrá renunciar a la exención de acuerdo al artículo 20.Dos de la LIVA.

Terreno rústico  y el adquirente es un particular o un persona jurídica que no actúa como empresario o profesional (fundaciones  y asociaciones), la operación está sujeta y exenta de IVA y debe de tributar por ITP.

Toda clase de terrenos  con construcciones  en curso o  terminadas, salvo las que están  terreno agrario, se han paralizado o se consideran destruidas o ruinosas, si el transmitente es un promotor:

-La operación como norma general es una  operación sujeta a IVA.

Alguna exención en relación con este tipo de operaciones, es que es si dicho bien ha sido utilizado por  el promotor en su actividad profesional al menos dos años, la operación será sujeta y exenta de IVA.

Si es un empresario profesional pero no un promotor, como norma general,  la operación está sujeta a IVA.

Finalmente, cuando el vendedor es un particular (en toda clase transmisión de terrenos) es una operación sujeta y exenta de IVA.

Para concluir, hemos de indicar que la AEAT dado la complejidad de este tipo de operaciones ha creado un simulador virtual de operaciones, cuyo link es

https://www2.agenciatributaria.gob.es/avaeat/AVCalificadorInmo.nsf/Calificador?OpenForm&Seq=55#_RefreshKW_Columna8

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