Consideraciones sobre la actividad económica de las sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles

A lo largo del ejercicio económico que cerramos son muchos los requerimientos tributarios en relación al tipo impositivo aplicado en sociedades mercantiles cuyo objeto principal era el de actividad de arrendamientos de bienes inmuebles. En concreto, en este tipo de sociedades la administración tributaria denegaba la posibilidad de aplicar el tipo impositivo destinado a las sociedades de reducida dimensión, basándose en que muchas de ellas carecen del volumen necesario de actividad (sin precisar, cual es este volumen) para cumplir con los dos requisitos que hasta la reforma fiscal, exigía la normativa tributaria para considerar que existe la actividad de arrendamiento de bienes de inmuebles.

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Hasta ahora la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas establecía que el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica, cuando concurran las siguientes circunstancias simultáneamente:

Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo su gestión.
Que para la ordenación de la actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

No obstante, las resoluciones del Tribunal Económico Administrativo central, entre otras la de fecha 30 de mayo de 2012 o más recientemente la de 28 de mayo del 2013, establece que para considerar que existe actividad económica, el cumplimiento de los requisitos antes citados son requisitos necesarios pero no suficientes, ya que debe existir una carga de trabajo mínima que justifique esa actividad.

La doctrina del Tribunal Supremo, entre otras la reconocida en la sentencia de fecha 8 de noviembre del 2012 , o más recientemente la de fecha 21 de junio del 2013 , confirma el criterio establecido por la doctrina administrativa del TEAC.

Recientes consultas vinculantes como la de fecha 8 de julio de 2014 (V1771-14), han considerado lo siguiente:

“En el caso que la entidad consultante tenga contratada a una persona con contrato laboral y a jornada completa y destine un local exclusivamente a la gestión de la actividad de arrendamiento desde el 1 de julio de 2013, y se mantenga de manera continuada el desarrollo de la citada actividad en el tiempo estará desarrollando una actividad económica y en consecuencia podrá aplicar el régimen especial de empresas de reducida dimensión regulado en el capítulo XII del título VII del TRLIS.”.

No hace por tanto alusión al volumen de negocio destinado para que exista actividad económica y por tanto, para poder aplicar los tipos de reducida dimensión.

Por tanto, se plantea una gran indefensión al contribuyente para saber si existe actividad económica de arrendamiento de inmuebles por los servicios que viene prestando.

Tras la reforma fiscal, con la nueva redacción del artículo 27 de la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas parece que la postura de nuestro legislador es suavizar los requisitos para considerar la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles como actividad económica, al desaparecer el requisito de disponer de local exclusivo afecto a la actividad. El único requisito que del tenor literal del artículo 27 continúa en vigor, que es el de tener contratado una persona a tiempo completo, la doctrina de la dirección general de tributos sobre qué tipo de personas es válida o no para poder ejercer la actividad hasta el año que finaliza es la siguiente:

La Dirección General de Tributos rechazaba a las siguientes personas:

• Administradores de fincas, por ser profesionales que no tienen contrato laboral.
• Uno de los miembro una comunidad de bienes.
• Empleados de fincas urbanas, que prestan servicios de vigilancia y mantenimiento.
• Personal de limpieza.
• Administradores de sociedades con contratos laborales de alta dirección que desempeñan únicamente las actividades de dirección, gestión, administración y representación de la sociedad propias de dicho cargo.
Por el contrario, la doctrina de la DGT sí admite que el empleado sea:
• Un miembro de la unidad familiar, por ejemplo el cónyuge dado de alta en un régimen de la Seguridad Social de trabajadores por cuenta ajena, o un hijo si el contrato es calificado como laboral.
• El administrador único de una sociedad con contrato laboral y a jornada completa, percibiendo su remuneración por la prestación a la entidad de servicios propios de su objeto social y, por tanto, distintos de los derivados de su mera pertenencia al órgano de administración.

Finalmente, si bien parece ser la que tendencia es de suavizar los requisitos para considerar actividad económica, la labor que realizan este tipo de sociedades, yo sería prudente en relación con el volumen de la actividad Máxime en sociedades constituidas en aquellas Comunidades Autónomas que existe la tributación efectiva por el Impuesto de Patrimonio ( En adelante IP) y no gozan de la reducción del 99 % del Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones ( En adelante ISD) en la sucesión entre padres e hijos, ya que al considerar que exista actividad económica, los elementos afectos a esta actividad podrían llegar a gozar (Cumpliéndose determinados requisitos previstos por la normativa reguladora del IP Y ISD) de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, así como de una reducción del 95% o del 99 % en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

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