Cancelación anticipada de los préstamos hipotecarios a efectos del IRPF

Escrito por David García Vázquez

Abogado tributario y consultor independiente, con amplia experiencia en otros ámbitos del derecho, tales como el civil, mercantil y con profundos conocimientos en materia contable.

23 junio, 2020

A lo  largo de la vida muchos contribuyentes deben pedir un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda y como consecuencia de  una crisis económica como la actual o por motivo de divorcio o ruptura de su relación se ven obligados a cancelar  anticipadamente dicha hipoteca para poder transmitir libre de cargas la vivienda al comprador . Estos contribuyentes deben saber que  en el momento de declarar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda  en su autodeclaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas van a poder reducir su valor de transmisión en todos los gastos derivados de dicha cancelación hipotecaria (notaria, gestoría  y comisiones de cancelación), en ningún caso los intereses del préstamo.

No solo eso, sino que si arrendamos la vivienda  y cancelamos la hipoteca también vamos a poder deducirnos dichos gastos. Así, en la  consulta V1513-18, en la cual el consultante era propietario de una vivienda, financiada con un préstamo hipotecario, con cantidades pendientes de amortizar, que tiene arrendada. Tiene intención de cancelar anticipadamente la deuda, originándose gastos tales como comisiones bancarias por cancelación anticipada, Notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

La respuesta de la administración  a dicha consulta  es la siguiente:

El artículo 13 del RIRPF dispone lo siguiente:

“Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. (…).”

Pudiendo llegar a entenderse, que dentro del concepto de gastos de financiación, podemos incluir las comisiones de cancelación del préstamo , notaria y Registro de la Propiedad.

En relación si es posible deducir  los gastos hipotecarios de la cancelación de la hipoteca  como  deducción por vivienda habitual todo dependerá si se cancelan cuando ya se ha transmitido la vivienda o antes , si es  después de la venta no es posible; puesto que ya no es  la  vivienda habitual del contribuyente en el momento de la cancelación.

Finalmente , en la consulta  V2068-19 , el contribuyente  se  planta la posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por la amortización del nuevo préstamo. En caso afirmativo, si, además, puede practicarla también en función de los gastos globales ocasionados en la cancelación y constitución de uno y otro préstamo, respectivamente.

Y la respuesta de la administración al respecto  es

Las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad directa entre ambos préstamos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación”.

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